Financiar um imóvel é um projeto de longo prazo. Geralmente, dura anos, até mesmo décadas. E muitas coisas podem mudar nesse meio tempo, como seu planejamento financeiro e de vida.
Imagine a situação: você compra um imóvel e pretende morar nele até o fim da vida; dez anos depois, porém, decide se mudar ou precisa do dinheiro da venda.
Justamente pela duração estendida do financiamento, esse é um cenário comum. Muitos imóveis são colocados à venda antes que sejam completamente quitados com o banco.
Nesse texto, vamos responder às perguntas frequentes, como: é possível vender um imóvel financiado? Como funciona o processo?
Afinal, é legalmente possível vender um imóvel financiado?
Legalmente, o financiamento deve ser quitado antes do imóvel ser vendido.
Isso porque, até que seja pago o valor total, o verdadeiro dono é o banco. A pessoa que realizou o financiamento é apenas posseira. Então, a propriedade não é sua para transferi-la para alguém.
Contudo, o segredo é: você pode quitar o valor durante o processo de venda. Isso ocorre de duas formas. Ou o valor é pago diretamente e o vendedor quita a sua dívida. Ou o comprador faz um novo financiamento e é realizado outro acordo com o banco.
Abaixo, explicamos detalhamente cada um desses dois procedimentos.
Quando o pagamento é negociado diretamente com o comprador
Isso engloba duas situações: 1. Quando o comprador paga o valor do imóvel à vista; 2. Quando o comprador paga parcelas diretamente para o vendedor.
Nesses casos, o vendedor deve usar o valor recebido para quitar o financiamento. Para isso, ele precisa entrar em contato com o banco e solicitar os papéis com os valores atualizados do seu saldo devedor. Esse valor deve ser calculado com todas as correções, descontos e juros previstos. O banco vai emitir também um boleto que corresponda a esse montante; o documento deve ser pago para quitar a dívida.
A partir da quitação, a instituição financeira emite uma declaração que afirma que o imóvel está livre de quaisquer débitos. Então, é necessário averbar essa declaração no Cartório de Imóveis.
Enfim, os gravames da matrícula são liberados e é possível transferir o imóvel para o novo comprador.
Quando é feito um novo financiamento bancário
Nessa opção, também existem duas situações possíveis: 1. Quando o novo financiamento é feito no mesmo banco; 2. Quando é feito em um banco diferente.
Os dois casos são perfeitamente possíveis, só tem uma pequena variação no processo.
Para ambos, o primeiro passo é ir até a instituição financeira e apurar o débito do contrato vigente. Então...
Se o banco for o mesmo
Será elaborado um novo contrato de compra e venda. O documento envolverá o vendedor, o comprador e o banco.
Ao redigir o contrato, é necessário deixar explícito que uma parte do valor do novo financiamento será utilizado para quitar a dívida do vendedor (antigo proprietário). Além disso, haverá uma cláusula indicando que o financiamento anterior foi quitado.
Com a assinatura do novo contrato de financiamento bancário, a papelada deve ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis. É nesse momento que o vendedor receberá o valor pela venda e ficará livre do financiamento.
Se o comprador optar por um banco diferente
Nesse caso também será necessário que as partes assinem um contrato. O documento envolverá o comprador, o vendedor e a nova instituição financeira.
Então, o banco credor do novo financiamento vai transferir o dinheiro diretamente para o banco anterior, quitando a dívida do vendedor.
Com isso, o débito antigo será extinto e o imóvel será alienado ao novo banco credor. Para concluir, o novo contrato deve ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis. O vendedor receberá, nesse momento, o lucro pela venda.
O que você não deve fazer
Em primeiro lugar, não faça um contrato de gaveta. Nessa prática, o comprador assume as parcelas do financiamento do antigo proprietário. O problema é: o banco não tem conhecimento que outra pessoa está pagando as prestações e que existe mais um contrato.
Por não ser público, o contrato de gaveta apresenta muitos riscos e pode resultar em dor de cabeça.
Além disso, o financiamento do vendedor não deve ter parcelas atrasadas. Em caso de inadiplência, o imóvel corre risco de ir a leilão. Por isso, ou o antigo proprietário deve quitar logo as parcelas, ou negociar a venda rapidamente. De qualquer forma, é fundamental que ele seja transparente com o corretor de imóveis desde o princípio.
Fique atento ao reajuste do valor do imóvel
Para decidir o valor pelo qual você vai vender o imóvel, é necessário fazer alguns cálculos. A quantia não será a mesma de quando você o comprou, especialmente se já tiver passado um bom tempo.
Fique atento aos fatores de valorização - da localização, em especial - e ao reajuste da economia. Compare com o valor de venda de outros imóveis similares (em relação ao tamanho, região, etc). Se você morar em um prédio, pode ver se mais algum apartamento foi vendido recentemente.
Ao tomar essa decisão, também conte com o seu corretor imobiliário. O profissional te guiará na hora de decidir o valor certo!
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